Forschung zu Gebäudemodernisierung durch Eigentümergemeinschaften

Die Ausgangslage: Wohngebäude mit Eigentümergemeinschaften weisen großen Rückstand bei energetischer Gebäudemodernisierung auf

Der Klimaschutz erfordert erhebliche Investitionen unter anderem im Gebäudebestand, um dessen Energieeffizienz zu steigern und den Ausstoß von Treibhausgasen (THG) zu senken. In Deutschland entfielen im Jahr 2025 knapp 16 Prozent der gesamten THG-Emissionen (103 Millionen Tonnen von 649 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente; Treibhausgas-Projektionen 2026) auf die Bereitstellung von Raumwärme in privaten Haushalten. Von den 43,1 Millionen Wohnungen befinden sich etwa 21,5 Prozent (9,2 Millionen) in Gebäuden in der Hand einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), wobei 45 Prozent der Eigentümer ihre Wohnung selbst nutzen und 51 Prozent vermieten. Etwa je 30 Prozent der Eigentumswohnungen befinden sich in Gebäuden mit zwei bis sechs oder sieben bis zwölf Wohneinheiten, 40 Prozent in Gebäuden mit mehr als zwölf Wohneinheiten. 

Ganz überwiegend entstanden diese Gebäude vor dem Jahr 2000 und weisen damit oft einen deutlich schlechteren energetische Zustand auf als vergleichbare Wohngebäude in privater Hand oder von Wohnungsbaugesellschaften. Zudem sind Gas- (60 Prozent) und Ölheizungen (22 Prozent) in GdWE-Gebäuden noch überdurchschnittlich oft vertreten. Dies deutet auf strukturelle Hürden hin, die mit der besonderen Eigentumsform und den komplexen Entscheidungsprozessen innerhalb der GdWEs zusammenhängen. 

Gesetzgeber auf nationaler und europäischer Ebene haben diese Problematik erkannt und Reformen der Entscheidungsmechanismen eingeführt bzw. gefordert – bislang jedoch ohne erkennbare Erfolge. 

Die Fragestellung des Projekts WEGweiser

WEGweiser steht für: Wohnungseigentümergemeinschaften energetisch gerecht wandeln: Ein interdisziplinärer Ansatz zur Förderung kollektiver Investitionsentscheidungen.

Das Projekt WEGweiser untersucht, wie Entscheidungen über energetische Modernisierungen von GdWEs durch gesetzliche Rahmenbedingungen zur Beschlussfassung und Lastenverteilung sowie durch die Gemeinschaftsordnung strukturiert, begrenzt und ermöglicht werden. Ziel ist es, daraus Empfehlungen für Wohnungseigentümer, Verwaltungen, Rechtsprechung und Gesetzgebung bei Anwendung, Auslegung und Änderung des WEG-Rechts abzuleiten, die eine effektive Umsetzung der angestrebten Treibhausgasneutralität auch im Bereich der GdWEs unterstützen. Die Entscheidungsfindungsprozesse in GdWEs werden interdisziplinär, theoriegeleitet und empirisch anhand repräsentativer konkreter Fallbeispiele untersucht.   

Methodischer Ansatz

Zunächst erfolgt eine umfassende Erhebung zentraler GdWE-Merkmale, zum Beispiel Gebäudealter, Gebäudegröße, Wohnungsgröße, energetischer Zustand, Heiztechnologie, Eigentümerstruktur, demografische und einstellungsbezogene Merkmale. 

Parallel werden empirisch die Entscheidungsfindung und Lastenverteilung bei Modernisierungsinvestitionen seit Inkrafttreten des WEG 2020 analysiert. 

Ausgehend von repräsentativen GdWE-Gebäudetypen werden ingenieur-wissenschaftlich Modernisierungsoptionen identifiziert, mit denen das Ziel der Treibhausgasneutralität bis 2045 erreicht werden kann. 

Kosten, Einsparpotenziale und Komfortgewinne werden wohnungsscharf bestimmt. Sie bilden die Grundlage für rechtsökonomische und verhaltensökonomische Modellierungen zu Präferenzen und Investitionsbereitschaften und zur Rechtfertigung von Kostenverteilungen, die vom gesetzlichen Standard oder bestehenden Vereinbarungen abweichen 

Als Gegenstück zu diesen tatsächlichen Untersuchungen wird auch rechtsdogmatisch analysiert, welche Beschlusskompetenzen über Modernisierungsmaßnahmen die GdWE nach geltendem Recht hat und welche Entscheidungen über deren Kostenverteilung und Finanzierung, insbesondere bei Abweichungen von der gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungen die GdWE treffen kann – mit welchen Mehrheitserfordernissen und mit welchen Begründungen. Auch die Möglichkeiten und Grenzen individueller Maßnahmen werden eruiert. 

Die rechtlich bisher bei energetischen Modernisierungen möglichen Entscheidungsprozesse, Kostenverteilungen und Finanzierungsformen werden weiterentwickelt und rechtsökonomisch hinsichtlich ihrer Wirkungen auf das Entscheidungsverhalten in GdWE untersucht. Hierfür wird für unterschiedliche GdWE-Konstellationen und Modernisierungsoptionen herausgearbeitet, welche Anreizwirkungen von diesen unterschiedlichen Entscheidungsprozessen, Kostenverteilungskriterien und Finanzierungsformen für die individuellen Entscheidungen der Wohnungseigentümer und die Mehrheitsbildung ausgehen. Im Sinne einer verhaltensökonomischen Ergänzung der klassischen mikroökonomischen Theorie des Rechts werden auch nicht-monetäre Kosten der sozialen Interaktion innerhalb von GdWE und die Rückkopplungen mit Mietverhältnissen berücksichtigt. 

Die theoretischen Überlegungen werden in verhaltens-ökonomischen Experimenten und Befragungen überprüft und ergänzt. Hier wird empirisch untersucht, wie unterschiedliche Entscheidungs- und Kostenaufteilungsregeln die Entscheidungen von (individuellen) Wohnungseigentümern beeinflussen. 

Das Projektkonsortium

Durchgeführt wird das Projekt von 

• der Universität Kassel mit dem Fachgebiet „Grundlagen des Rechts, Privatrecht und Ökonomik des Zivilrechts“ als Verbundleiter und dem Fachgebiet „Mikroökonomik und empirische Energieökonomik“,
• dem Forschungsinstitut für Wärmeschutz e. V. München (FIW),
• dem Institut für Technische Gebäudeausrüstung Dresden (ITG) und
• dem Umweltbundesamt.

Das Projekt ist eine Nachfolgeprojekt zum Projekt "Fairness, Lastenverteilung und Akzeptanz des Mietrechts bei Modernisierungen für Energieeffizienz" (FLAMME).

Die Projektlaufzeit

Das Projekt ist im August 2006 gestartet und läuft bis Juli 2029. Die Projektergebnisse werden anschließend auf der Website des Umweltbundesamtes veröffentlicht.