Sie sind hier: Startseite > Produkte - Aktuelles > Umweltfreundliche Beschaffung > Energieversorgung / Wärmeversorgung / Contracting
Letzte Änderung: 27.02.2012
Contracting ist eine umfassende Energiedienstleistung. Sie entlastet den Nutzer von allen Aufgaben, die mit der Bereitstellung der von ihm benötigten Energie zusammenhängen und führt gleichzeitig zu Energieeinsparungen durch Erschließung von Effizienzpotenzialen.
Ein externer Dienstleister tritt als so genannter Contractor auf und garantiert neben der Planung und Finanzierung die optimierte Betriebsführung über die gesamte Vertragsdauer. Folglich ist Contracting nicht nur ein Finanzierungsinstrument, sondern beinhaltet wichtige Elemente zur Betriebsoptimierung und zum Betriebsmanagement. Contracting ermöglicht es, Energie- und Unterhaltungskosten nachhaltig einzusparen.
Contracting ist ein Organisationsmodell zur Energieversorgung, das hinsichtlich der Einhaltung der Wirtschaftlichkeits- und Umweltziele ordnungspolitisch einen entscheidenden Vorteil aufweist: Der Contractor selbst hat ein wirtschaftliches Interesse daran, die von ihm zu liefernde Energie möglichst sparsam zu erzeugen.
Man unterscheidet zwischen
Daneben gibt es verschiedene Mischformen und Varianten - alle basieren jedoch auf den drei Grundarten (zum Beispiel Finanzierungs-Contracting oder Betreibergesellschaft durch Contractor und Objekteigentümer).
Beim Betriebsführungs-Contracting (auch als Technisches Anlagen-Management - TAM bezeichnet) übernimmt der Contractor die Energiebereitstellung und den Anlagenbetrieb. Im Fokus steht die wirtschaftlich optimierte Betriebsführung der Anlage. Der Contractor ist nicht Eigentümer der Anlage. Im Unterschied zu den beiden anderen Contractingformen ist die Vertragslaufzeit kürzer und das Investitionsvolumen geringer.
Energiespar-Contracting (ESC) umfasst die Finanzierung, Planung, Umsetzung und Betreuung von Energiesparmaßnahmen. Es kann überall dort zum Einsatz kommen, wo Energie verbraucht wird: Bei der Beleuchtung, beim Heizen von Gebäuden, in unterschiedlichen industriellen Anwendungen, usw. Häufige Synonymbegriffe sind Performance-Contracting und Einspar-Contracting.
Vertragsgegenstand des ESC ist eine garantierte Energiekosteneinsparung. Der Contractor führt beim Auftraggeber Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Verbesserung der Energieeffizienz durch, indem er die Technik oder den Betrieb von Anlagen und Gebäuden systematisch und übergreifend optimiert und diese Optimierung/Maßnahme mit einer Einspargarantie verknüpft. Die gesparten Energiekosten erhält der Contractor anteilig als Vergütung für seine Investitionen und Dienstleistung für eine vertraglich festgelegte Zeit.
Die Verpflichtungen des Contractors im ESC umfassen:
Die Know-how-Vorteile des auf diesem Gebiet spezialisierten Contractors ermöglichen hohe Einspargarantien über die gesamte Vertragslaufzeit. An diesen kann der Contractingnehmer von Beginn an durch Beteiligungsmodelle und Bonusregelungen partizipieren. ESC ermöglicht zudem die Modernisierung ohne finanzielles Risiko für den Contractingnehmer, was gleichzeitig zu einer Erhöhung der Versorgungssicherheit führt.
Abbildung 1: Modellhafte Darstellung des Energiespar-Contractings [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
EVU: Energieversorgungsunternehmen
GVU: Gasversorgungsunternehmen
Im ESC kann grundsätzlich zwischen zwei Modellen unterschieden werden: Dem Laufzeitmodell und dem Beteiligungsmodell.
Im Laufzeitmodell erhält der Contractor zum Ausgleich seiner Investitionen (einschließlich Kosten für Kapitaldienste und Gewinn) eine Vergütung in Höhe der gesamten eingesparten Energiekosten. Der Contractingnehmer profitiert nach Ende der (verhältnismäßig kurzen) Vertragslaufzeit in vollem Maße von der Kosteneinsparung durch den verringerten Energieverbrauch. Laufzeitmodelle finden hauptsächlich im gewerblichen Bereich Anwendung.
Abbildung 2: Schematische Darstellung des Laufzeitmodells [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
Im Beteiligungsmodell partizipiert der Auftraggeber von Beginn an von den erzielten Einsparungen. Die Höhe der Beteiligung muss vertraglich festgelegt werden. Sehr gebräuchlich ist eine Aufteilung von 80 % für die Vergütung des Contractors und 20 % verbleiben als Einsparung beim Auftraggeber. Die unmittelbare Ergebnisbeteiligung des Auftraggebers führt im Vergleich zum Laufzeitmodell zu längeren Vertragslaufzeiten, gewährleistet aber eine sofortige Haushaltsentlastung. Das Beteiligungsmodell wird vor allem in ESC-Projekten der öffentlichen Hand angewandt, da der Haushaltsentlastung in den ersten Jahren Priorität eingeräumt wird.
Abbildung 3: Schematische Darstellung des Beteiligungsmodells [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
Die Energieeinsparung wird im ESC mit festen Referenzpreisen ermittelt. Die Vergütung des Contractors wird dadurch von den eigentlichen Energiepreissteigerungen entkoppelt. Das ist notwendig, um eine fixe Kalkulationsbasis zu gewährleisten. Bei steigenden Energiepreisen erhöht sich der Nutzen für den Auftraggeber. In der folgenden Abbildung wird von einer nominalen Steigerung der Energiepreise von 5 % pro Jahr ausgegangen. Die grüne Linie gibt die Haushaltsbelastung für die Energiekosten einer Kommune an, wenn keine Maßnahmen zur Energieeinsparung getroffen werden. Die rote Linie spiegelt die Kosten bei Umsetzung eines ESC-Projektes wieder. Diese Kosten setzen sich aus den zu bezahlenden Energiekosten und der Contractingrate zusammen.
Abbildung 4: Ausgabenvergleich mit und ohne ESC bei einer Energiepreissteigerung/Jahr von 5 % [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
Vergrößerte Darstellung PDF / 38 KB
Bei fallenden Energiepreisen sinkt der Nutzen von ESC für den Auftraggeber. Er zahlt zwar weniger für Energiekosten, die Vergütung des Contractors orientiert sich jedoch am Referenzjahr und würde somit weniger stark an fallenden Energiepreisen partizipieren.
Unabhängig von der Vertragsvariante legen die Vertragspartner die minimal zu erzielende Energieeinsparung vertraglich als Garantieeinsparung fest. In der Verantwortung des Contractors liegt es dann, mit geeigneten Maßnahmen mindestens eine Einsparung in dieser Höhe zu erreichen.
Übertreffen die tatsächlichen Energiekosteneinsparungen den vertraglich festgeschriebenen Wert der Garantieeinsparung, kann ein geeignetes Bonussystem eingesetzt werden. Dieses sollte nach Möglichkeit als Anreizsystem für beide Seiten wirken, zum Beispiel in Form einer entsprechenden Aufteilung (zum Beispiel 50:50) der überobligatorischen Einsparung.
In seltenen Fällen werden die vertraglich vereinbarten Energieeinsparungen nicht erreicht. Wenn das eintritt, ergeben sich keine finanziellen Nachteile für den Auftraggeber. Im Beteiligungsmodell bleibt der Beteiligungsanteil des Auftraggebers gleich hoch – das ist vertraglich festgeschrieben. Lediglich die Vergütung des Contractors verringert sich entsprechend der Unterschreitung der Einspargarantie. Die an den Contractor zu zahlende Contracting-Rate wird kleiner. Im äußersten Fall deckt die Contracting-Rate nicht mehr die Ausgaben des Contractors. Das wirtschaftliche Risiko obliegt somit einzig und allein dem Contractor. Gezielte Nachinvestitionen führen dann in der Regel zur Erreichung der ursprünglichen Einspargarantien.
Eine wichtige Voraussetzung ist die richtige Auswahl der Liegenschaften, da während der gegebenen Vertragslaufzeit eine möglichst gleich bleibende Nutzung und Ausstattung der Liegenschaft gegeben sein sollte. Durch die Zusammenfassung mehrerer Liegenschaften können auch Liegenschaften mit geringen Energiekosten bzw. geringem wirtschaftlichen Einsparpotenzial in das ESC einbezogen werden.
Das ESC-Modell ist sehr flexibel an spezielle Bedürfnisse des Auftraggebers anpassbar. So werden zum Beispiel Verträge realisiert, in denen Leistungen, welche nicht Bestandteil eines üblichen ESC-Vertrages sind (zum Beispiel Modernisierung nicht-energierelevanter Anlagen, Betreuung von Altanalgen) in die Leistungsanforderung des Contractors aufgenommen. Diese Mehraufwendungen werden dann zum Beispiel über Zuzahlungen zur „normalen“ Contracting-Rate finanziert.
Einen Sonderfall stellt das in öffentlichen Liegenschaften angewandte Intracting dar. Hierbei tritt an Stelle eines Contractors als privatwirtschaftlicher Energiedienstleister eine interne Verwaltungs- bzw. Serviceeinheit der Kommune als Vertragspartner auf. Eine Grundvoraussetzung für Intracting ist ein gut funktionierendes Energiemanagement in der Kommune und ein ausgeprägtes Know-how in Energieeffizienztechnologie. Darüber hinaus müssen in der Kommune haushaltsrechtliche Entscheidungen getroffen werden, um die entsprechende Wirtschaftseinheit mit ausreichend Startkapital auszustatten.
Intracting-Modelle sind zum Beispiel aus den Städten Hamburg, Stuttgart und Frankfurt a. M. bekannt. Oft beschränkt sich Intracting jedoch auf bestimmte technologische Bereiche (zum Beispiel Heizungssanierungen). Ein weiterer möglicher Nachteil des Intracting ist, dass Contractoren aus der Privatwirtschaft aufgrund des größeren Beschaffungsvolumens über Einkaufsvorteile verfügen und somit die Beschaffungskosten geringer sind als bei einer kommunalen Umsetzung.
Aus Sicht der Energiedienstleister ist ESC generell ab einer Energiekostenbaseline (Summe der Energiekosten zum Referenzzeitpunkt) von 100.000 bis 250.000 Euro interessant. Das hängt im Wesentlichen davon ab, wie komplex der Gebäudepool und die Umsetzung der Maßnahmen sind. Für Einzelobjekte kann die Untergrenze der Wirtschaftlichkeit 100.000 Euro Energiekostenbaseline betragen, bei der Zusammenfassung mehrerer Gebäudepools liegt die Untergrenze zwischen 200.000 und 250.000 Euro. Kleine Liegenschaften bieten kaum Ansatzpunkte für die Umsetzung von ESC, wenn diese nicht mit größeren Liegenschaften in Gebäudepools zusammengefasst werden.
Die Grundlage einer Energiekosten-Baseline sind die Energieverbräuche sowie die im Referenzjahr geltenden Energielieferpreise. Diese werden als Referenzpreise für die gesamte Laufzeit des Energiespar-Contractings genutzt und sind als wichtige Berechnungsgrundlage in die Anlage des Contracting-Vertrages aufzunehmen. In einigen ESC-Projekten wird auch der Wasserverbrauch mit einbezogen – in der Regel bezieht sich jedoch die Energieeinsparung auf den Wärme- und auf den Stromverbrauch. Zur Ermittlung der Baseline werden die Kosten der jeweiligen Energiebedarfsarten aus dem Jahr herangezogen, das dem Contracting-Vorhaben vorausgeht (inklusive tagesgenaue Aufteilung dieser Kosten). Ein Abgleich der Kosten mit weiter zurückliegenden Jahren bietet sich zur Gewährleistung der Repräsentativität an. Zusätzlich ist der witterungsabhängige Teil der Energiekosten (Raumwärme) zu bereinigen.
Abbildung 5: Schematische Erstellung einer Energiekosten-Baseline [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
Für die Einsparberechnung in jedem Vertragsjahr des ESC-Vertrages werden die bereinigten Energiekosten (Verrechnung der Energieverbräuche mit den Preisen des Basisjahrs) ermittelt. Eine Vergleichbarkeit mit dem Baselinejahr wird durch Klima- und Nutzungsbereinigung nach vertraglich festgelegten Berechnungsformeln hergestellt.
Die so berechneten Kosten sind von der Baseline abzuziehen, die entstehende Differenz stellt die objektiv erzielte Energiekosteneinsparung des Abrechnungsjahres dar.
Im Gegensatz zum Energieliefer-Contracting geht das Eigentum der Anlagen und des technischen Zubehörs, sofort nach dem Einbau in das Gebäude an den Gebäudeeigentümer über. Der Gebäudeeigentümer ist somit Eigentümer aller technischen Geräte und Anlagen, welche der Contractor installiert. Dazu zählt auch die Gebäudeleittechnik. Der Contractor übernimmt die Anlagenparametrierung, Fernüberwachung, sowie die Instandhaltung für alle im Rahmen der Maßnahmenumsetzung eingebrachten Geräte und Anlagen. Da der Gebäudeeigentümer auch Eigentümer der Anlagentechnik ist, übernimmt er die Haftung und das Ausfallrisiko gegen Vandalismus, Feuer etc.
Grundsätzlich kann (aus Sicht des Contractors) zwischen folgenden Finanzierungsmöglichkeiten im ESC unterschieden werden: Finanzierung aus Krediten (mit und ohne Forfaitierung), Finanzierung aus Eigenkapital, Baukostenzuschuss des Auftraggebers bzw. Komplettfinanzierung durch den Auftraggeber. In der Praxis finden derzeit vor allem die Kreditfinanzierung mit Forfaitierung und die Finanzierung aus Eigenkapital des Auftraggebers (Baukostenzuschuss) Anwendung. Unter Forfaitierung versteht man den Ankauf von Forderungen unter Verzicht auf einen Rückgriff gegen den Verkäufer (Contractor) bei Zahlungsausfall (echte Forfaitierung). Allerdings haftet der Verkäufer für den Rechtsbestand der Forderung. Abbildungen 6 und 7 zeigen schematisch den Unterschied zwischen einer Klassischen Kreditfinanzierung und der Forfaitierung.
Abbildung 6: Schematische Darstellung der klassischen Kreditfinanzierung (ohne Forfaitierung) [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
Aufgrund der hohen Bonität der öffentlichen Hand als Auftraggeber, bieten sich günstige Finanzierungskonditionen innerhalb einer Forfaitierungslösung an. Dies lässt das Kundensegment der öffentlichen Hand für den Contractor umso attraktiver erscheinen.
Bei der Forfaitierung, dem sogenannten Forderungsverkauf, tritt der Contractor den Anteil an der Contracting-Rate an ein Finanzierungsinstitut ab, was der Refinanzierung der Investition dient. Das Finanzierungsinstitut verlangt dafür von der Kommune eine Einredeverzichtserklärung, mit der die Kommune die Zahlung der festgeschriebenen Kapitaldienst-Raten über die gesamte Vertragslaufzeit garantiert. Im Gegenzug erhält die Kommune vom Contractor eine entsprechend erhöhte Vertragserfüllungsbürgschaft.
Abbildung 7: Schematische Darstellung der Forfaitierung [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
Folgende Punkte müssen erfüllt sein, damit eine Liegenschaft für ESC geeignet ist:
Bei der Zusammenfassung mehrerer Liegenschaften von unterschiedlichen Eigentümern (Kommunen) besteht ein hoher Koordinierungs- und Organisationsbedarf, sowohl in der Vorbereitungs- als auch in der Umsetzungsphase. Solche Projekte werden in der Regel nur umgesetzt, wenn sich die Eigentümer auf einen Auftraggeber (Ansprechpartner) einigen. Es existiert nur ein Vertrag zwischen dem Auftragnehmer (Contractor) und dem Auftrageber (Kommune). Die Einspargarantie wird auf die Gesamtheit der Objekte bezogen. Die Verrechnung unter den unterschiedlichen Objekten erfolgt intern.
Als Poolbildung bezeichnet man die gemeinsame Ausschreibung mehrerer Liegenschaften für einen Vertrag. Aus den Verbrauchsdaten aller Gebäude wird eine gemeinsame Energiekosten-Baseline erstellt, auf die sich die Einsparung bezieht.
Durch die Zusammenlegung unterschiedlicher Liegenschaften, die sich im Hinblick auf Alter, Größe und Nutzung unterscheiden, kann durch eine Mischkalkulation die Umsetzung hochrentabler Energiesparmaßnahmen mit weniger wirtschaftlichen Maßnahmen kombiniert werden. Zusätzlich wird der spezifische Aufwand für die Projektvorbereitung und das Ausschreibungsmanagement reduziert.
Geeignete Liegenschaften für ESC sind z. B.:
Die Vorteile des ESC bestehen darin, dass der Gebäudeeigentümer hinsichtlich der organisatorischen Umsetzung der Energieeinsparung und den umfangreichen Investitionen finanziell entlastet wird. Die garantierten Einsparungen liegen sowohl auf der Versorgungsseite als auch auf der Nutzungsseite. ESC ermöglicht die Modernisierung ohne finanzielles Risiko für den Contractingnehmer.
Der Gebäudebetrieb wird mit einer Zusammenführung der Gebäudeautomation zu einer zentralen Gebäudeleittechnik systematisch optimiert, meist auf ein hohes technisches Niveau über alle Ressourcen hinweg. Üblich ist auch eine Kombination mit Maßnahmen der Nutzermotivation, die zusätzliche Energiesparpotenziale erschließen. Die Einsparungen stehen dem Auftraggeber nach der Vertragslaufzeit in voller Höhe zur Verfügung. Die Auftragsvergabe an einen externen Energiedienstleister ermöglicht in der Regel eine sehr hohe Energieeinsparung aufgrund des hohen Maßes der Spezialisierung auf Seiten der Contractoren.
Das besondere am ESC-Modell ist die Tatsache, dass der Contractor selbst einen hohen Anreiz hat, soviel Energie wie nur möglich einzusparen. Erreicht er die vereinbarten Ziele nicht, verringert sich die an ihn zu zahlende Contracting-Rate entsprechend.
Ein möglicher Nachteil des ESC kann darin bestehen, dass, sofern der Auftraggeber zu kurze Laufzeiten wählt, bei diesem Verfahren nur die wirtschaftlichsten Maßnahmen ausgesucht werden und andere langfristig sinnvolle Maßnahmen nicht umgesetzt oder erschwert werden. Dieses „Rosinenpicken“ kann spätere Generalsanierungen oder langfristige Lösungen erschweren.
Klassische ESC-Projekte haben den Nachteil, dass keine oder nur in sehr geringem Umfang bauliche Maßnahmen durchgeführt werden. Da sich bauliche Maßnahmen wie zum Beispiel Fassadensanierungen oder Fenstererneuerungen nicht in der meist von beiden Seiten angestrebten Vertragslaufzeit von 10–15 Jahren amortisieren, gehören sie nicht zum Standardrepertoire eines Einspar-Contractors. Für Altbauten sollte jedoch eine Optimierung und Erneuerung der Anlagentechnik mit der baulichen Sanierung der Gebäudehülle einhergehen. Gleiches gilt für die Umsetzung von Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien, diese werden aufgrund ihrer Wirtschaftlichkeit nur in Ausnahmefällen bzw. als Pflichtmaßnahmen durch ESC umgesetzt. [Berliner Energieagentur, UBA]
Energieliefer-Contracting (ELC) wird auch als Anlagen-Contracting bezeichnet. Beim ELC finanziert, plant, errichtet, betreibt oder übernimmt ein Contractor für einen vereinbarten Vertragszeitraum auf eigenes Risiko Anlagen zur Energieerzeugung (zum Beispiel Wärme, Kälte, Licht, Druckluft) in einem Objekt und liefert dem Gebäudeeigentümer Nutzenergie zu einem vereinbarten Preis. Als Nutzenergie wird die Energie bezeichnet, die dem Endnutzer für seine Bedürfnisse zur Verfügung steht, beispielsweise Wärme, Kälte, Licht, mechanische Arbeit oder Schallwellen. Das heißt, ein Raum wird vom Contractor so beheizt, dass eine vereinbarte Temperatur oder vorher festgelegte Lichtverhältnisse gesichert werden. Kosten und Gewinn des Contractors werden auf der Grundlage von Preisen für die umgewandelte Energie (in der Regel Grund- und Arbeitspreis) gedeckt.
ELC lässt sich durch drei Kernelemente charakterisieren:
Im Versorgungsauftrag werden die relevanten Medien-Parameter festgelegt. Das können beispielsweise Leistungen, Temperaturen oder Drücke sein. Diese Daten bilden die Grundlage des technischen Konzepts und einer daraus resultierenden Investitionsentscheidung. ELC kann sich von einer Einzelanlage bis hin zu einer vollständigen Übernahme einer komplexen Versorgungsaufgabe inklusive der Optimierung von Bezugsverträgen mit Dritten erstrecken. Die Schnittstelle der Energielieferung muss stets klar definiert und vertraglich festgehalten werden, damit eine eindeutige Abrechnung möglich ist. Bei der Wärmelieferung kann als Schnittstelle zwischen Contractor und Gebäudeeigentümer zum Beispiel der Verteiler in der Gebäude-Heizzentrale definiert werden.
Bei der Realisierung von Wärmeliefer-Contracting als ein Beispiel für ELC gilt als Untergrenze eine zu versorgende Gesamtfläche von 1.000 bis 2.000 m². Das entspricht einer installierten thermischen Leistung von 150 bis 200 kW.
Abbildung 8: Modellhafte Darstellung des Energieliefer-Contractings (ELC) [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
Das ELC kann sich grundsätzlich auf alle benötigten Medien (zum Beispiel Strom) oder Energiedienstleistungen (zum Beispiel Wärme) beziehen. Im Vorfeld müssen die relevanten Medien-Parameter (zum Beispiel Leistungen, Temperaturen oder Drücke) für den Versorgungsauftrag festgelegt werden. Diese Daten bilden die Grundlage des technischen Konzepts und einer daraus resultierenden Investitionsentscheidung. ELC kann sich von einer Einzelanlage bis hin zu einer vollständigen Übernahme einer komplexen Versorgungsaufgabe inklusive der Optimierung von Bezugsverträgen mit Dritten erstrecken. Die Schnittstelle der Energielieferung muss stets klar definiert und vertraglich festgehalten werden, damit eine eindeutige Abrechnung möglich ist. Bei der Wärmelieferung kann als Schnittstelle zwischen Contractor und Gebäudeeigentümer zum Beispiel der Verteiler in der Gebäude-Heizzentrale definiert werden. Handelt es sich um die Versorgung mehrerer Objekte, die über eine Energiezentrale versorgt werden, kann auch die Verteilung zu den Aufgaben des Contractors gehören. Die Heizkörper in den genutzten Räumen können dann die Liefergrenze bilden.
Beim ELC ist der Contractor Eigentümer oder Pächter der Anlage. Für die Errichtung der Anlagen wird häufig der Heizraum durch den Contractor gepachtet oder es erfolgt ein Grundbucheintrag über den Eigentumsübergang der neuen Heizung im Gebäude des Auftraggebers.
Nach einer festgelegten Vertragslaufzeit, welche die Amortisation der vom Contractor getätigten Investitionen gewährt, geht das Eigentum (die Anlage & technisches Zubehör) zumeist für einen symbolischen Preis an den Gebäudeeigentümer bzw. Mieter über.
Üblicherweise entsprechen die Vertragslaufzeiten dem Abschreibungszeitraum der neu installierten Anlagenkomponenten. Diese betragen je nach eingesetzter Technologie meist 7–20 Jahre; es handelt sich also um eine längerfristige vertragliche Bindung. Während der Laufzeit des Vertrages liegt die Verantwortung für die Funktionstüchtigkeit der Anlage beim Contractor. Weichen Vertragslaufzeit und Abschreibungszeit voneinander ab, ist eine geeignete Regelung für das Ende der Vertragslaufzeit („Endschaftsregelung“) zu vereinbaren. In dieser werden die Bedingungen (zum Beispiel der Restwert) festgelegt, zu denen der Auftraggeber die vom Contractor installierten Anlagen übernimmt.
Durch die lange Vertragslaufzeit ergibt sich für den Contractor ein Risiko, da sich Nutzungsgewohnheiten und -anforderungen ändern können. Um dieses Risiko zu minimieren, wird für die Energielieferung üblicherweise eine Kombination aus Grund- und Arbeitspreis angewendet. Dabei soll der Grundpreis alle verbrauchsunabhängigen Kapitaldienst-Kosten der Investition und des Betriebs abdecken; der Arbeitspreis entspricht den verbrauchsabhängigen Kostenanteilen, d.h. vor allem dem Brennstoffeinsatz. Da auch die Preisentwicklungen für die eingesetzten Brennstoffe oder die Arbeitskosten für den langen Vertragszeitraum nicht genau kalkulierbar sind, müssen im Vertrag zudem die Modalitäten einer Preisanpassung vereinbart werden. Um die Fairness und die Transparenz solcher Klauseln sicherzustellen, ist es sinnvoll, sie an amtliche statistische Indizes (Heizölpreis, Arbeitnehmerkosten) zu koppeln.
Für Contracting-Verträge allgemein existieren keine gesetzlichen Standardverträge. Die vertraglichen Leistungspflichten als auch der Umgang mit Leistungsstörungen sind deshalb sehr sorgfältig und umfassend im Vertrag zu regeln. Der Abschluss eines Contracting-Vertrages verursacht deshalb einen höheren Regelungsaufwand als Kauf-, Miet- oder Werkverträge.
Bei einer Wärmelieferung existiert eine recht weitgehende gesetzliche Vorstrukturierung des Vertragsinhaltes durch die AVBFernwärmeEV, die nur für Fernwärmeunternehmen gilt. Im Bereich Elektrizitätsversorgung gibt es für die Vorstrukturierung der Verträge die AVBEltV (Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden). Sie regelt die allgemeinen Bedingungen, zu denen Elektrizitätsversorgungsunternehmen (EVU) jedermann an ihr Versorgungsnetz anzuschließen und mit Strom (Niederspannung) zu allgemeinen Tarifpreisen zu versorgen haben. Für Contracting-Vorhaben, deren Gegenstand andere Medien wie beispielsweise Kälte, Licht oder Druckluft sind, existieren keine speziellen gesetzlichen Regelungen, die Vertragsinhalte vorgeben. Bei auftretenden Streitfragen ist das Energieliefer-Contracting unter dem Kaufrecht einzuordnen und die dafür vorgesehenen Regelungen anzuwenden.
Die Anwendung von ELC ist ab einer bestimmten Objektgröße mit einer bestimmten Mindestabnahmemenge von Wärme und/oder Strom (zum Beispiel bei Wärme ca. 200 kW Wärmeleistung) wirtschaftlich.
Die Vorteile des ELC bestehen darin, dass der Gebäudeeigentümer hinsichtlich der organisatorischen Umsetzung der Energieerzeugung sowie finanziell entlastet wird. Den organisatorischen Vorteil umfasst auch die Nutzung des speziellen Know-Hows eines Contractors bei der Realisierung besonders innovativen Energieversorgungslösungen – das Risiko der störungsfreien Versorgung geht an den Contractor über. Grundsätzlich lassen sich auch beim ELC Einsparungen erreichen. Diese liegen auf der Versorgungsseite aufgrund neuer moderner Anlagen und der effektiven Betriebsführung. Energieeinsparungen auf der Nachfrageseite, wie zum Beispiel Änderungen des Nutzerverhaltens sind nicht Bestandteil des ELC. Ein möglicher Nachteil sind höhere Kosten (Gewinnaufschlag, Zinsen) gegenüber einer selbstständigen Realisierung durch den Gebäudeeigentümer. Die Mehraufwendungen werden jedoch in der Regel durch Effektivitätsgewinne mehr als ausgeglichen. [Berliner Energieagentur, UBA]
Werden fossile Energieträger für die Erzeugung von Wärme und Strom genutzt, so entstehen CO2- und Schadstoffemissionen. Dieser Punkt kann jedoch in der Ausschreibung berücksichtigt werden, indem die Nutzung erneuerbarer Energien vorgeschrieben oder die Reduzierung von Emissionen positiv bewertet wird.
Generell führen Contractingmodelle zur Verringerung des Energiebedarfs und somit auch von Emissionen, da der Contractor ein starkes Interesse an der Minimierung des Energiebedarfs hat und dafür auch das nötige Know-how besitzt.
Weitere Informationsquellen zu den umweltbezogener Produkteigenschaften verschiedener Energieerzeugungsanlagen erhalten unter dem Punkt dezentrale Wärmeerzeugungsanlagen.
In Deutschland gibt es kein Umweltzeichen für Contracting. Beim Österreichischen Umweltzeichen gibt es eine Vergabegrundlage für Contracting.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für das Wirken von Kommunen sind grundsätzlich im Grundgesetz und den Kommunalverfassungen der Bundesländer festgeschrieben. Bei öffentlichen Investitionen wird zwischen klassischer Haushaltsfinanzierung und privater Vorfinanzierung (langfristige Belastungen durch Ratenzahlungen) unterschieden. Contracting wird hierbei als „kreditähnliches Geschäft“ eingestuft.
Kommunen unterliegen der Aufsicht durch bestimmte Landesbehörden oder Kreisverwaltungen. Diese sollen sicherstellen, dass die Verwaltung der Gemeinden im Einklang mit den Gesetzen erfolgt. Dazu gehören auch die Genehmigung der kommunalen Haushalte und die Genehmigung von Krediten. Weiterhin besteht ein Genehmigungsvorbehalt seitens der Kommunalaufsicht, wenn Kommunen Verträge über Energiedienstleistungen mit privaten Unternehmen abschließen wollen. Damit eine Genehmigung für Contracting-Projekte ohne Vorbehalt erteilt wird, müssen bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden:
Bei längeren Laufzeiten und bei der vertraglichen Einräumung von Eigentumsrechten an den Contractor bzw. bei einer Einredeverzichtserklärung als Bestellung einer Sicherheit (Forfaitierung) ist auf jeden Fall eine Genehmigungspflicht gegeben. Die zuständigen Aufsichtsbehörden entscheiden dann je nach Einzelfall.
In vielen Bundesländern gibt es die gesetzliche Vorgabe (Kommunalaufsicht), dass die endverhandelten Angebote zur Durchführung eines Contracting-Projektes mit Wirtschaftlichkeitsberechnungen des öffentlichen Auftraggebers (Eigenregie) verglichen werden müssen und Contracting nur dann genehmigt wird, wenn die eigene Umsetzung teurer ist. Der Wirtschaftlichkeitsvergleich muss für die Eigenvornahme als Vollkostenbetrachtung (unter Berücksichtigung aller kapital-, betriebs- und verbrauchs-gebundenen Kosten einschließlich Personalaufwendungen) erfolgen. Das Grundproblem besteht darin, dass Wirtschaftlichkeitsberechnungen nach dem Ermessen des Bearbeiters erstellt werden und keine einheitlichen Standards und ggf. keine Erfahrungen hierfür vorliegen. Andererseits kann keinerlei Aussage darüber getroffen werden, ob die Kommune überhaupt diese Maßnahmen umsetzen kann (finanzielle und personelle Kapazitäten). In einigen Bundesländern wie zum Beispiel Berlin, wo die Berliner Energiesparpartnerschaften bereits für 25 Gebäudepools mit mehr als 1.300 Gebäuden geschlossen worden sind, wurden prinzipielle Entscheidungen für Contracting getroffen, welche die Pflicht zum Wirtschaftlichkeitsvergleich mit einer Eigenregieumsetzung auf Seiten der Kommune aufheben. Eine Verpflichtungsermächtigung der Finanzaufsichtsbehörde ist hier jedoch ebenfalls ab einer bestimmten Investitionshöhe notwendig.
Entsprechend den Vorgaben des öffentlichen Haushaltsrechts muss der Vergabe von öffentlichen Aufträgen und damit auch Contracting-Projekten eine Ausschreibung vorangehen. Contracting fällt dabei sowohl unter die Verdingungsordnung für Bauleistungen VOB/A als auch unter die Verdingungsordnung für sonstige Leistungen VOL/A.
Welche der Verdingungsordnungen bei der Vergabe von Contracting-Aufträgen zu beachten ist, richtet sich nach dem Hauptgegenstand des Auftrages. Dieser kann anhand folgender Kriterien abgeschätzt werden: personeller, zeitlicher und finanzieller Aufwand der unterschiedlichen zu erbringenden Leistungen. Tendenziell lässt sich aussagen: Beim Energiespar-Contracting (Performance-Contracting) ist zwischen Errichtung der energietechnischen Anlagen und Einrichtungen (Bauleistung - Vergabe nach VOB) und der Planungstätigkeit des Contractors als Dienstleistung im Sinne der VOL abzuwägen. Für die Energielieferung als Vertragsgegenstand im Rahmen des Anlagen-Contracting (Energieliefer-Contracting) gilt die VOL. Die Entscheidung, ob EU-weit ausgeschrieben werden muss oder nur national Angebote eingeholt werden können, richtet sich nach dem zu erwartenden Auftragsumfang. Nach VOL ergibt sich der Auftragswert als Summe der über die Vertragsdauer summierten jährlichen Einsparbeträge. Da der Auftragswert zunächst nicht genau beziffert werden kann, ist eine europaweite Ausschreibung in jedem Fall vorzuziehen.
Um nicht nur energieeffiziente, sondern auch besonders umweltfreundliche Angebote zu erhalten, kann der Einsatz eines Anteils erneuerbarer Energien vorgesehen werden.
Beim Contracting unterscheidet man zwischen zwei Vertragsvarianten (einstufig und zweistufig). Das zweistufige Vertragsmodell eignet sich hauptsächlich für Gebäudepools, deren energetische Anforderungen spezieller sind und somit weniger Erfahrungswerte bei der Umsetzung vorliegen (z. B. Opernhäuser).
Nach der Aufforderung zur Angebotslegung durch den Auftraggeber werden die ausgeschriebenen Liegenschaften im einstufigen Vertrag zunächst begangen (vgl. Abb. 1; Schritt 2). Die Bieter überprüfen die mit den Verdingungsunterlagen ausgereichten Liegenschaftsunterlagen und führen eine energetische Grobanalyse zur Abschätzung des gegebenen Energieeinsparpotenzials und Ableitung möglicher Energiesparmaßnahmen durch. Auf der Basis dieser Untersuchungen erstellen die Bieter ein konkretes Angebot zum Contracting unter Angabe der jährlichen Energiekosten- bzw. Energieverbrauchseinsparungen, der garantierten Investitionshöhe sowie der Beteiligungsquoten (an den jährlichen Energiekosteneinsparungen) für die öffentliche Hand. Der Auftraggeber prüft die eingegangenen Angebote: Bieter, welche die besten Angebote im Bezug auf Kosteneinsparung, Investitionsversprechen und Maßnahmenplanung eingereicht haben, werden zur Angebotspräsentation eingeladen.
Abbildung 9: Ablauf eines einstufigen Vertrages [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
Die Bieter präsentieren ihr Angebot, insbesondere die Ergebnisse der energetischen Grobanalyse und deren monetäre Implikationen. Im Anschluss an die Angebotspräsentation werden mit dem engsten Bieterkreis weitere Verhandlungsrunden geführt, in denen die Angebote im Hinblick auf das gewünschte Verhandlungsergebnis weiter konkretisiert werden. Hierbei ist seitens des Auftraggebers stets zu beachten, dass die Vergleichbarkeit der einzelnen Angebote bestehen bleibt.
Ist der Energiesparvertrag geschlossen, beginnt die Vorbereitungsphase (meist 6 bis 12 Monate) seitens des Auftragnehmers (Contractor): Der Contractor plant, finanziert und errichtet die von ihm in Abstimmung mit dem Auftraggeber festgelegten Energiesparmaßnahmen. Nach der Abnahme der Energiesparmaßnahmen beginnt die Hauptleistungsphase: Von nun an bis zum Vertragsende ist es die Aufgabe des Auftragnehmers, die garantierten jährlichen Energiekosteneinsparungen zu erwirtschaften. Damit der Contractor sein Garantieversprechen erfüllen kann, wird er in erster Linie ein kontinuierliches Energie-Controlling in den Vertragsobjekten (Liegenschaft) aufbauen und die energieverbrauchsrelevanten Anlagen optimieren. Eine weitere Aufgabe des Contractors innerhalb der Hauptleistungsphase ist die Erstellung der jährlichen Abrechnung zur Bestimmung der erzielten Energieeinsparung.
Bei der zweistufigen Projektentwicklung werden potentielle Bieter per Vergabebekanntmachung aufgefordert, eine Interessenbekundung zur Erstellung einer energetischen Grobanalyse für die ausgeschriebene Liegenschaft einzureichen. Auf Grundlage der eingegangenen Interessenbekundungen wählt der Auftraggeber drei bis zehn Bieter aus.
Die ausgewählten Bieter begehen die Liegenschaft und prüfen die mit den Verdingungsunterlagen benannten Liegenschaftsdaten. Danach geben die Bieter ihre energetischen Grobanalysen bezüglich des gegebenen Energieeinsparpotenzials, der beabsichtigten Investitionsvolumen sowie der Beteiligung des Auftraggebers an den erzielbaren jährlichen Energiekosteneinsparungen ab. Wie beim einstufigen Verfahren sollten die Bieter nach Angebotsabgabe die Möglichkeit erhalten, ihr Angebot dem Auftraggeber detailliert vorzustellen (Angebotspräsentation). Im Anschluss daran werden die eingegangenen Grobanalysen mit den Bietern im Hinblick auf Energieeinspargarantie, Investitionsvolumen, Vertragslaufzeit und Beteiligung des Auftraggebers an den jährlichen Einsparungen verhandelt. Dazu sind maximal zwei Verhandlungsrunden mit jedem Bieter zu führen. Nach Abschluss der Verhandlungen werden analog zum einstufigen Modell die Angebote auf die Wirtschaftlichkeit geprüft und ggf. eine Vollkostenrechnung für eine Umsetzung unter Eigenregie erstellt. Liegt kein wirtschaftliches Angebot vor, so erfolgt der Abbruch des Verfahrens bzw. eine Aufhebung der Ausschreibung.
Abbildung 10: Ablauf eines zweistufigen Vertrages [Quelle: Berliner Energieagentur GmbH].
Bei Vorliegen wirtschaftlicher Angebote geht das Verfahren in die zweite Stufe: Nach Verhandlung der energetischen Grobanalysen, wird derjenige Bieter, der die wirtschaftlichste Grobanalyse angeboten hat mit der Durchführung einer energetischen Feinanalyse beauftragt. Zur Erstellung der energetischen Feinanalyse wird mit dem Contracting-Anbieter ein Projektierungsvertrag abgeschlossen. Der Projektierungsvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass der Auftraggeber für den Fall, dass die energetische Feinanalyse die Ergebnisse der Grobanalyse bestätigt bzw. übertrifft, entweder einen Vertrag für ein Contracting mit dem Anbieter abschließen muss oder die vorab definierten Kosten der energetischen Feinanalyse (Projektierungskosten) übernimmt.
Bestätigt die energetische Feinanalyse die Ergebnisse der in der ersten Stufe erstellten energetischen Grobanalyse nicht, so kommt es zum Abbruch des Verfahrens. Die Kosten für die Erstellung der Feinanalyse übernimmt in diesem Fall der Bieter.
Für den Fall, dass die Feinanalyse die Ergebnisse der Grobanalyse bestätigt oder sogar übertrifft, tritt der Bieter nun in konkrete Verhandlungen mit dem Auftraggeber im Hinblick auf die wesentlichen Vertragsparameter des Contracting.
Spezielle gesetzliche Vorgaben für Contracting-Verträge existieren nicht. Allerdings gibt es Musterverträge, welche als Orientierung dienen sollen. Der Inhalt dieser Vertragsmuster ist folgendermaßen strukturiert:
§ 1 Präambel und Vertragsstruktur
§ 2 Vertragsobjekt und Vertragsgegenstand
§ 3 Projektverantwortliche und Zielstellungen
§ 4 Erfüllungsgehilfen
§ 5 Feinanalyse – Stufe 1
§ 6 Leistungen und Erfolgsgarantie des AN – Stufe 2
§ 7 Vergütung des Auftragnehmers
§ 8 Berechnung des Einsparvertrags
§ 9 Veräußerung der Gebäude, Rechtsnachfolge
§ 10 Haftungsfragen
§ 11 Versicherung des Auftragnehmers
§ 12 Abnahme, Gefahr- und Eigentumsübergang
§ 13 Vertragsbeginn, Beginn der Hauptleistungspflicht (Stufe 2), Vertragsende
§ 14 Kündigung und Vertragsbeendigung
§ 15 Sicherheitsleistungen
§ 16 Geheimhaltung
§ 17 Gerichtsstand, Rechtsstatus
§ 18 Schlussbestimmungen
§ 19 Anlagen [dena]
Ein Komplex des Bezirksamtes Zehlendorf in Berlin mit 10 Gebäuden, in denen Werkstätten, Verwaltungs-, Freizeit- und öffentliche Einrichtungen untergebracht sind, wird von der Berliner Energieagentur mit Energie versorgt. Diese hat die Planung, den Bau sowie die Finanzierung der Anlagen zur Energieversorgung übernommen. Für den Bau der Anlage wurden rund 400.000 Euro investiert. Zusätzlich werden die Energiedienstleistungen der Wärme- und Stromlieferung sowie die Anlagenwartung und Instandhaltung einschließlich Betriebsdatenerfassung, Fernüberwachung und 24-Stunden-Störungsdienst übernommen. Um zukünftig alle Mieter auf dem Gelände verbrauchsgerecht abrechnen zu können, wurden Stromzähler und fernauslausbare Wärmemengenzähler eingebaut.
Die gekoppelte Produktion von Strom und Wärme macht sich in der Energie- und Klimabilanz deutlich bemerkbar: Gegenüber einer konventionellen Versorgungsvariante wird eine Minderung des CO2-Ausstoßes um 44 Prozent erreicht. Dies entspricht einer Menge von ca. 800 Tonnen pro Jahr. Bei den SO2-Emissionen kann sogar mit einer ca. 80-prozentigen Entlastung gegenüber der Altanlage gerechnet werden. [BEA, Zehlendorf]
Insgesamt sind derzeit rund 1.300 öffentliche Gebäude in das Modell Berliner Energiesparpartnerschaft integriert, das mit der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz umgesetzt wird. Dadurch spart das Land jedes Jahr fast 11 Millionen Euro seiner Energiekosten ein und erreicht eine Haushaltsentlastung von jährlich knapp 3 Millionen Euro. Die CO2-Emissionen verringern sich dadurch um 64.000 t CO2 pro Jahr.
Als Beispiel für eine konkrete Umsetzung folgen die Projektdaten für den Gebäudepool 19 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf:
Quelle: Berliner Energieagentur und Umweltbundesamt, 21.06.2010